5 věcí, které vám váš hypoteční poradce neřekl, a měli byste je vědět

V tomto článku se nebudeme věnovat úrokové sazbě, době fixace či LTV. Každý, kdo hypotéku či její refinancování zvažuje, je vesměs s těmito pojmy seznámen. Nicméně jsou i další věci, které se vyplatí vědět. Ať už pro to, aby jste žádost o hypotéku úspěšně zakončili podpisem smlouvy nebo aby jste si mohli lépe vybrat mezi nabídkami bank. 

1) Nižší úroková sazba za pojištění není cesta k úspoře

Tohle je přesně ten případ, kdy lákavá sleva na první pohled už na ten druhý tak lákavá není. Díváte se na sazby a ony poskočí o jednu, dvě možná i o čtyři desetiny níže za uzavření pojištění schopnosti splácet? Zní to skvěle, ale bude se stejně cítit i vaše peněženka?

Základní pravidlo totiž zní - porovnejte si obě varianty včetně pojištění. Tedy odejde vám každý měsíc z účtu méně tehdy, když platíte jen hypotéku nebo když platíte hypotéku a pojištění? Je nutné totiž v druhém případě přičíst i to pojištění. A ve většině případů to bude váš účet bolet více, když bude pojištění součástí hypotéky.

Zápisníky stvořené pro plánování - Dingbats*

Tip Martezi.cz: Pokud máte rizikovou práci, kde je například vysoká fluktuace zaměstnanců, tak možná pro vás pojištění schopnosti splácet dává smysl. Nebo třeba pokud plánujete rozšíření rodiny nebo vidíte jiná rizika snížení příjmů (nebo zvýšení výdajů). Pokud ale máte stabilní práci a dost velkou rezervu mezi výdaji a průměrnou pozicí vaší profese na trhu, pak je pojištění nadbytečné (a jde o zbytečný výdaj). Až budete třeba dělat sepisovat do zápisníku svůj roční finanční plán (nebo i víceletý), kam zahrnete i třeba právě nějaké životní změny, odhalíte možná úplně jasně, že to pojištění fakt není potřeba a ještě ušetříte. 

2) Co to znamená "podat žádost" aneb registr dlužníků

Zdá se to jako banální krok - vyberete banku a podepíšete žádost, aby se oficiálně mohl rozběhnout proces schválení či zamítnutí žádosti. Říkáte si - sepsal jsem si do svého to-do bloku pro a proti pro několik variant a líbí se vám dvě nabídky - podáte tedy žádost v obou. Zde ale pozor. Samozřejmě můžete podat žádost ve více bankách, třeba v pěti. Nicméně samotné podání žádosti znamená to, že už ta žádost bude zavedená v registru dlužníků. Prakticky to tedy znamená, že ostatní banky všechny ostatní žádosti vidí také. A konkrétní dopady? Ty mohou být tyto:

• V jedné bance vám úvěr schválili a vy jej chcete přesně s touto bankou uzavřít. Potom nezbývá než od všech ostatních žádostí odstoupit a následně ukončení žádostí doložit té první bance, se kterou se chystáte podepsat hypoteční úvěr.

Zápisníky na poznámky - jen si vybrat

• Další variantou je, že vám například v nějaké bance úvěr schválí, ale ona banka nebyl váš favorit. Ale varianta B. Pokud nemáte dostatečný příjem (respektive rozdíl mezi příjmy a výdaji), pak tento "úspěch" může přinést dost problémů. Schválená hypotéka se totiž v očích ostatních bank jeví jako uzavřená, jako výdaj, který musíte v daném měsíci realizovat. Ukousne vám to tak z dokladovaných příjmů, tedy navýší formálně vaše výdaje.

Tip Martezi.cz: Pečlivě si vyberte banku a žádejte v té, kdy byste rádi hypotéku získali (a kde víte, že máte dobré předpoklady na ni dosáhnout). Pokud totiž neplýváte finančními přebytky, tak krom rizika "vítězství" rezervní varianty vám to minimálně přinese papírování navíc. Alfou a omegou úspěchu jsou informace, tak se ptejte ptejte ptejte. A dělejte si poznámky, ať se v tom pak neztratíte.

3) Od kdy se počítá fixace a délka hypotéky

Toto je věc, která se zdá také jasná. Tedy minimálně v případě nové hypotéky. Nicméně není tomu tak především v případě refinancování. Nejde ale vlastně o samotné datum, kdy fixace a hypotéka celkově skončí. Problém je v tom, že jiná jiná délka doby splácení se propíše do skutečné výše splátek.

České banky nabízejí možnost refinancovat s jedno až dvouletým předstihem - míněno jeden až dva roky před koncem vaší aktuální fixace. Takže k podpisu nové úvěrové smlouvy může dojít klidně i 2 roky dopředu.

Kdo z vás si myslí, že když smlouvu podepíšete, tak doba fixace (a celková její délka) se bude počítat až od doby, kdy reálně přejdete na novou fixaci u nové banky, nemá pravdu. Takto se nechová téměř žádná banka. V podstatě tedy mohou nastat dva scénáře:

• doba fixace a délka splácení se počítají od data podpisu smluv. V praxi to tedy znamená, že sice máte ve smlouvě uvedenou určitou výši splátek a délku fixace, nicméně reálně budete platit měsíčně vyšší částku. Důvodem je to že po doplacení hypotéky u stávající hypotéky dojde k přepočtu splátek podle konečného data smlouvy. A stejně tak doba fixace může být reálně kratší až o dva roky - počítá se totiž už od data podpisu smlouvy stejně jako doba splatnosti.
• délka fixace a doba splácení se počítají od data čerpání. Toto je méně častá varianta, ale také ji na českém trhu najdete. Je výhodná především v dnešní době výhodných úrokových sazeb, kdy 5 let fixace znamená 5 let (nikoliv třeba 3 nebo 4). Máte tedy celé období k tomu, aby jste využili výhodnou sazbu a nečekali, jak se úrokové sazby vyvrbí... Zároveň po vyčerpání prostředků u nové banky nedojde k dramatickým změnám ve výši splátky oproti uzavřené smlouvě.

Ručně vyráběné kožené zápisníky s monogramem

Tip Martezi.cz: Vezměte si zápisník, obvolejte banky, jejichž nabídka se vám líbí a vše si sepište. Tam, kde je vše počítáno od data podpisu smlouvy, si propočítávejte se zřetelem na to, že se ty lhůty budou načítat až za rok nebo za dva. Tedy chcete-li třeba 5ti letou fixaci a refinancujete za 2 roky, dívejte se na nabídky bank pro sedmiletou fixaci. Až totiž od nové banky získáte peníze na umoření zůstatku u té staré banky, bude před vámi přesně těch pět let, které jste chtěli získat. Pokud by vám výrazně vadila jiná výše splátek, pak si vždy spočítejte, kolik let s jakou výší chcete splácet a do žádosti pak uveďte dobu o rok nebo dva vyšší, podle toho, kdy o refinancování žádáte. Banka výši splátek po vyčerpání prostředků přepočítá a budete na vámi požadované výši splátek.

4) Rodičovský příspěvek a nečekaná úskalí

Asi každá maminka (nebo tatínek) si myslí, že když je doma na rodičáku, tak to s hypotékou neklapne. Samozřejmě asi sotva člověk dosáhne na hypotéku, pokud je rodičovský příspěvek jeho jediným příjmem. Pokud ale je to jeden z vícero příjmů (třeba ke mzdě manžela/maželky), pak je to částka, která může významně příspět ke schválení. ALE.

Existují momenty, kdy to může být problém, byť je to dávka sociálního zabezpečení přiznaná každému, kdo pečuje o malé dítě. Pokud žádáte například ve chvíli, kdy vám již přišlo oznámení, že vám byl rodičovský příspěvek přiznán, ale ještě ani jednou nebyl poslán na váš účet, je to problém. Do banky se dokládá nejen výše výměry, ale také výpis z účtu. Pokud výpis z účtu doložit nemůžete, bere si to banka tabulkově. A každá banka tedy jinak. Některá vezme jen 4300 Kč, jiná třeba 7500 Kč. A těch pár tisícovek rozdílu může znamenat, že vám hypotéka proteče mezi prsty...

Druhý extrém může nastat, pokud například máte vysoký rodičovský příspěvek (budete doma s dítětem třeba jen 2 roky). Některé banky vám vezmou rodičovský příspěvek klidně do neomezené výše, jiné pak mají strop třeba 10500 Kč. Překvapení. Jak konkrétní banka nahlíží na rodičovský příspěvek je tedy vhodné zjistit včas.

Ručně vyráběné nedatované diáře

Tip Martezi.cz: Pokud takové velké věci jako je žádost o hypotéku plánujete s předstihem do svého bullet journalu nebo diáře, nezapomeňte si zrovna ověřit, jestli vám žádost nepadne do tohoto "hluchého" období, kdy je rodičovský příspěvek přiznaný, ale nevyplacený. U refinancování hypotéky lze uvažovat v delším časovém horizontu trochu pružněji, u nákupu nové nemovitosti je pak vhodné si dát do rezervační/kupní smlouvy větší časovou rezervu. Vyřízení hypotéky během dvou měsíců pak může znamenat, že příspěvek nebudete schopni včas doložit. Pokud naopak potřebujete každou korunu v příjmech, je vhodné vědět, co ta "vaše" banka akceptuje a můžete se na to s předstihem připravit změnou výše rodičovského příspěvku. Jen nezapomeňte, že jeho výši můžete měnit pouze 1x za tři měsíce a že banka bude chtít alespoň jednu platbu v dané výši vidět na vašem účtu (obvykle se ale dokládají tři výpisy).

5) Když chce refinancovat jen manžel/ka

Máte "svou" hypotéku? A "svou" nemovitost? A teprve poté, co jste si to "svoje" pořídili, jste vstoupili do svazku manželského? Pak to sice není na závadu (a možná je to výhoda), ale až budete refinancovat, tak to nikoho nebude zajímat.

Jako manželé (pokud tedy nemáte rozděleno SJM - společné jmění manželů) se musíte účastnit veškerého zadlužování společně. Takže byť je původní smlouva vedená jen na jednoho, na nové budete oba. Kdo si však myslel, že na smlouvě bude druhý z manželů jen jako pasivní účastník, který je takto formálně informován, nemá pravdu. Budete oba figurovat jako spolužadatelé/spoludlužníci. Podpis obou se objeví na žádosti o hypotéku, na hypoteční smlouvě a i na zástavní smlouvě. 

Tečkované náplně do kroužkových zápisníků

A snad všude ke všem podpisům je nutné dorazit osobně a ideálně spolu. Jedinou výjimku z uvedeného tvoří podpis návrhu na vklad zástavního práva na katastr. Tam se podepisuje jen majitel nemovitosti (bez manžela/manželky).

Tip Martezi.cz: Jestli váš manžel nebo manželka zrovna neoplývají nadšením z chození po bankách, bavte se o věci s předstihem a hlavně jim vysvětlete, že bohužel je toto úděl manželství :-) Udělejte si v bujo seznam bank, které pro vás přichází v úvahu, a ty obvolejte. Některé totiž nyní umožňují podepsání žádosti o hypotéku doma a zasláním skenu. Dá se tak ušetřit aspoň jedna cesta.

Autor: Martina Ježova

Obrázky - archivy: Dingbats*, Black Brick, MontMat, Veronika Sudová, Martezi.cz

Poznámka autora: Údaje, kde jsou jmenované konkrétní banky odpovídají datu vydání tohoto článku. Vždy je potřeba se v každé bance na konkrétní podmínky znovu zeptat. Banky reagují na situaci na trhu a také průběžně upravují svoje metodiky schvalování hypoték, které mohou ve výsledku dávat diametrálně odlišné výstupy.